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Die Speckgürtel sind wieder schwer im Kommen

Im Immobilienboom entstanden Tausende neuer Luxusunterkünfte, während bezahlbarer Wohnraum vernachlässigt wurde. Doch nun scheint der Markt sich zu verändern. Erste Zeichen dafür gibt es bereits.

Düsseldorf ist eine Stadt des Geldes. Deutlich zu sehen ist dies auf der Königsallee. Nach der Bond Street in London gibt es hier, auf der Kö, die europaweit zweithöchste Dichte an Filialen von Luxusmarken. Und es gibt hier genügend Menschen, die sich das Teuerste vom Teuren leisten können: Auf je 1537 Einwohner kommt in Düsseldorf ein Millionär – die höchste Dichte im Vergleich aller deutschen Städte.

Und doch läuft es seit geraumer Zeit nicht mehr rund am Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalens Landeshauptstadt. In der Stadt des Luxus scheint den Menschen die Lust auf Luxuswohnungen vergangen zu sein. Von einer „Sättigung der Zielgruppe“ spricht Roland Hustert, Geschäftsführer der LBS Immobilien NordWest.

Die Maklergesellschaft der Landesbausparkassen für Berlin, Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen hat analysiert, wie lange es an Rhein und Ruhr im Durchschnitt dauert, bis eine edle neue Eigentumswohnung einen Käufer findet. Noch 2014 ließen sich neu errichtete Wohnungen in der Preisklasse aufwärts von 6000 Euro pro Quadratmeter demnach binnen fünf Monaten losschlagen. Im vergangenen Jahr dauerte es mit zehn Monaten doppelt so lange.

In Köln liegen Luxuswohnungen wie Blei in den Regalen
Noch mehr Geduld müssen Bauträger in Köln aufbringen. In der viertgrößten deutschen Millionenmetropole liegen Luxuswohnungen inzwischen im Schnitt 15 Monate am Markt, bis sich ein Käufer findet – dreimal so lange, wie noch ein Jahr zuvor. Für Hustert ist klar: Bauen im teuren Wohnungssegment ist keine Garantie mehr für schnelle Gewinne. Im Gegenteil: „Investoren sind gut beraten, mehr auf das ,Brot-und-Butter-Geschäft‘ mit bezahlbaren Wohnungen zu setzen, wenn sie künftig noch zügig Käufer und Mieter finden wollen.“

„Projektentwickler und Eigentümer haben zunehmend Probleme, Käufer und Mieter für hochpreisige Wohnungen in guten Großstadtlagen zu finden“, sagt auch André Adami, Wohnimmobilienexperte bei der Berliner Immobilienforschungsgesellschaft bulwiengesa. „Das Luxussegment ist ausgereizt“, sagt Thomas Beyerle, Chefresearcher der Immobilienberatungsgesellschaft Catella. „Kapitalkräftige Eigennutzer haben bereits in den ersten Jahren des 2010 begonnenen Immobilienbooms ihre erlesenen Penthäuser oder Townhouses in den In-Quartieren der Großstädte erworben.“ Was nun noch an neuen Objekten fertiggestellt werde, treffe daher nicht mehr auf „ausreichende Nachfrage“, sagt Beyerle.

Das müssen auch Kapitalanleger erkennen, die hochpreisige Wohnungen erworben haben, um sie entsprechend teuer vermieten zu können. Ihnen fällt es immer schwerer, zahlungskräftige Nutzer zu finden. „Das Potenzial an Mietern für solche Objekte ist stark begrenzt“, sagt Adami. „Wer sehr hohe Mieten tragen kann, ist auch in der Lage, selbst teures Eigentum zu erwerben.“ Die niedrigen Zinsen machten für Vermögende den Erwerb von Luxusobjekten immer leichter. „Für eine Kaltmiete von 1600 Euro im Monat lässt sich gegenwärtig auch ein Hypothekendarlehen über 900.000 Euro finanzieren“, rechnet der Experte vor.

Der Speckgürtel ist wieder im Kommen
Dennoch haben Projektentwickler in den vergangenen Jahren vor allem auf das Hochpreissegment gesetzt. Aus gutem Grund: „Luxuswohnungen boten ihnen deutlich höhere Gewinnmargen als Objekte im mittleren Preissegment oder gar im sozialen Wohnungsbau“, sagt Beyerle. Als Folge mangelt es in den Großstädten genau in diesen preiswerteren Segmenten nun an ausreichendem Angebot, um die Nachfrage zu befriedigen.

Das Resultat: Immer mehr jüngere Familien ziehen mit ihren Kindern aus den Metropolen raus in deren Randlagen. „Die Speckgürtel sind wieder stark im Kommen“, sagt Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum, und verweist auf jüngste Daten des Statistischen Bundesamtes und der Statistischen Landesämter.

Danach verloren die meisten Großstädte bereits 2014 mehr über 30-Jährige durch Fortzüge, als Neubürger in diesen Altersgruppen hinzukamen. „Lediglich Studenten, Auszubildende und Berufsanfänger sorgen noch für Bevölkerungswachstum in den Großstädten“, sagt Vornholz. Allein in München schrumpfte die Zahl der Einwohner über 30 im vorvergangenen Jahr um 3708 Menschen.